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賃貸管理に対する考え方

オーナー様の利益を最大化すること

利益の最大化とは

非常にシンプルですが、上図の「利益(最終利益・生涯キャッシュフロー)」を最大化することです。

地元密着型の強み

練馬エリア密着型である当社の管理物件のオーナー様はいわゆる地主の方が多く、この点が広範囲にわたって業務を展開する管理会社と根本的に違うところです。そのため、常に地元のオーナー様の目線に立って業務を行うことが前提となっています。練馬エリアに特化した地元目線を持っているからこそ、オーナー様の多様な要求にも応えられるきめ細かいノウハウの蓄積があります。

シビアな要求に応えるため、より良い管理手法を追求してきました。

オーナー様のご要望にに応えるため、積極的にあらゆる手を打っていくのがトータスホームのプロパティマネジメント(賃貸管理)です。当社は管理会社として「利益の最大化」のために様々な工夫をしながらプロパティマネジメントに取り組んでいます。

不動産投資の成功は管理(保有期間)で決まる。

売却を想定せず長期保有されるオーナー様も多いため、当社は主に保有期間中の利益の最大化に焦点を絞っています。保有期間においては、期間利益を最大化することが重要です。非常にシンプルなことですが、「収入を増やし、支出を減らす」ことを徹底的に行います。収入とは契約の賃料ではなく、家賃回収率までを含んでいます。

いかに入居率を高め、契約賃料を高めるかということ。そして滞納をなくし、家賃回収率を高めることも収入の最大化に直結します。さらに当然のことですが、出ていくお金を最小限に抑えることも重要です。しかし現在、多くの賃貸管理会社で行われている賃貸管理の実態は、賃貸オーナー様の目指すところとは大きな矛盾があることも事実です。

今日、多くの管理会社は自社の広告料収入を確保するために「1社のみで入居者募集活動」を行っています。しかしこれでは、目標となるのは管理会社の利益の最大化であって、オーナー様の利益の最大化とは相反することになってしまいます。こうした管理会社の業務はオーナー様に対して募集賃料の減額とリフォーム工事をお願いするだけになっているのが実情で、オーナー様の利益の最大化とは程遠いのが現状です。このような矛盾に満ちた業界構造にメスを入れ、オーナー様の利益の最大化を実現する合理的な仕組みを構築したのが、トータスホームの賃貸管理システムです。


不動産投資は、自らの運用で収益を上げられる唯一の商品

賃貸住宅事業の売上となる家賃収入は、ある程度の安定性が見込まれます。そのため飲食事業や建築業などの他事業と比べると、運営面での結果の差は小さくなります。差が出るのは「どの物件をいくらで買って、いくらで売るか」という初期段階での判断だと言えます。「適切な物件」を「適切な価格」で「適切な資金調達」で取得するという、取得の段階と売却の段階が、賃貸住宅事業の投資的な側面です。

株式投資であれば、株価は市場によって変動するので、利益を得られる時を見定めることしかできません。ところが不動産投資は一般の投資商品と異なり、自らの運用能力次第で、物件の保有期間の収益を高めることもできれば、逆に低くしてしまうこともあるのです。 「賃貸住宅事業」は家賃収入を主な目的とした不動産投資ですから、その収入をどう得ていくかで収益が変わります。空室が続けば家賃収入が減りますが、その空室を減らせるかどうかは、オーナー様の経営手腕にかかっています。しかし、どのような物件でも必ず退去は生じ、空室になる一定の期間はあるのですから、いかに長年にわたり満室稼働させ収益を上げていくかという経営的な手腕が成功の鍵となります。

「賃貸住宅事業」では、物件の取得はスタートに過ぎません。具体的には、委託する管理会社の選択、空室が続いた際の募集賃料、敷金の設定、納税を考慮した大規模リフォームの時期など、経営的な視点を持った様々な判断が必要になってきます。こうした経営的側面を重視することで成果につなげるのが、これからの「賃貸住宅事業」、すなわち賃貸経営である言えます。


目的は利益の最大化

1. 物件を保有する期間の利益

物件保有期間においては、収入と支出の差を最大化する、つまりキャッシュフローを最大化することが重要です。物件を保有している間の売上や利益が「どう経営するか」によって大きく変わってくるのが賃貸経営の醍醐味と言えるでしょう。

2. 売却する際の利益

物件を高く売却するには、物件の資産価値を維持・向上させることが必須ですし、入居率も重要な要素となってきます。賃貸住宅事業は長期にわたって保有することが前提ですが、売却を考慮に入れることも利益確定のための出口戦略(運用方針)としては必要な場合があるでしょう。売却してさらに高額な物件を購入するのが得策である場合や、相続で売却せざるを得ない状況も考えられます。どのタイミングでも良い条件で売却できるようにするには、「常に物件の資産価値を高めていくこと」が必要です。

ここで言う資産価値、つまりその物件がいくらで売れるかという市場価値は、基本的には「収益性」が決め手となります。家賃収入からの逆算(利回り)によって物件価格が決まりますから、年間収入が高ければ高いほど、物件の市場価値は高まります。


企業経営と同じ

賃貸経営においては、会社経営と同じように「収入と支出のバランスを考えること」が必須です。

賃貸経営での主な収入とは家賃収入です。その家賃収入を最大化する重要なポイントが「家賃を高く得ること」と「空室を減らして稼働率を上げること」のふたつになります。その前提となるしっかりとした管理運営の体制(入居者募集体制)を構築するには、「最大限効率的なリーシング活動」が重要です。

支出に関しては、物件の運営・維持のために必要な費用が主な支出となります。定期的に発生する費用としては、固定資産税、水道光熱費、税理士報酬、エレベーター維持費等があります。これらは「固定費」に相当し、基本的に入居率とは連動しません。これらとは別に「家賃収入を上げるために必要な支出」があり、こちらは「変動費」に当たります。具体的には、賃貸仲介会社に支払う入居促進費やリフォーム費用などです。家賃収入があっても、それ以上の出費がかかってしまっていては利益を出すことはできません。

空室の多い昨今では、室内のクオリティを一定に保っていなければ、たとえ家賃を引き下げたとしても部屋は埋まらないでしょう。必要な室内リフォームの費用を渋ったばかりに空室が増え、収入が減ってさらにリフォームできない状況になるという「悪循環」に陥るケースも見受けられます。賃貸経営では、支出を抑えて収入を高めるというバランス感覚が企業経営と同じように重要であると言えます。


所有と経営の分離

実態として賃貸市場の空室率が高まっていることを考慮すれば、今後ますます専門知識やノウハウを持つプロ同士の入居者獲得競争が激しさを増すと予想されます。こうした状況では、オーナー様ご自身だけではカバーしきれない豊富な専門知識・ノウハウを持ち、オーナー様の立場に立って利益の最大化のために動いてくれる賃貸経営のプロフェッショナルに委託することが重要です。

賃貸経営を一般的な企業に当てはめてみると、オーナー様は会社でいうところの株主にあたり、同時に最高意思決定者である社長としての役割も担います。ただしオーナー様ご自身は賃貸経営の専門家ではないので、経営の実務はすべて専門家に委託し、本当に重要なポイントにおいて判断を下して頂くことになります。もちろん専門家であれば誰でもよいというわけではなく、経営手腕を持ち自分の考え方を理解してくれる専門家を見つけることが必要です。

賃貸管理業界自体が旧来の賃貸経営手法から脱却しきれていない今こそ、所有と経営の分離した手法をとり専門知識を駆使した賃貸管理をスタートすることで、周辺の賃貸物件との競争で圧倒的に有利な賃貸経営を展開することが可能になるのです。

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