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管理業務

入居者募集活動

トータスホームの入居者募集活動は多岐に渡ります。様々なノウハウを結集して一刻も早く空室を埋めることに全力を尽くします。すべてはオーナー様の利益を確保・最大化することを目的としています。


入居者募集活動(リーシング活動)の3ポイント

入居者募集活動には大きく分けて3つの要素があります。これらを的確に行うことで空室を速やかに埋めることができます。


A. 間口を広げて空室情報を提供する

オーナー様の空室をより多くの人の目に止まるようにします。仲介会社も相当の数がありますが、その仲介会社すべてに管理物件の空室を扱ってもらえるよう活動します。

「経営代行型」の管理会社は、大手各社すべての仲介店・営業マンを利用するので、自社の仲介店を必要としません。「仲介管理一体型」の管理会社は、仲介手数料(両手)を得ることも目的としているため、基本的に空室情報を外部に公開せず、自社で客付けをしようとします。しばらく空室期間が続いた後、やっと外部に情報を提供しますが、少しでも自社の利益を確保するために入居促進費全額を支払わないケースもあります。その時点ではすでに数ヶ月が経過しており、結果、家賃を下げる以外の提案ができないというのが現状です。

具体的な方法として以下のような手段を用います。

メール・Fax

マイソク(賃貸募集チラシ)を作成し、メールやファックス、DMを使って対象エリアの賃貸仲介会社へ一斉に送信します。この作業を1~2週間ごとに繰り返し行います。エリアは物件の特性に合わせて選定します。特に物件のある近隣店舗だけではなく、沿線のターミナル駅周辺の店舗にもアピールします。近年では物件の最寄り駅ではなく、ターミナル駅近隣の店舗からの成約が多くなっています。

このメール、ファックス、DMでのアピールは非常に効果があります。一度も訪問していない、面識の無い仲介会社から入居申し込みが入ることも頻繁にあります。また、メール・Fax・DMを送っておくことで、実際に訪問したときに認知されていて相乗効果が高まります。

電話

取引のある仲介店の営業マンに、電話で直接空室情報をアピールする方法です。賃貸仲介会社営業マンとのコネクションを生かして幅広くアピールします。取引関係にない仲介店に対しては積極的にテレアポを行います。

訪問

直接賃貸仲介会社へ訪問する方法です。この直接訪問は、時間と労力はかかりますが、最も効果的な手法です。当社の場合、リーシング活動専属の担当者が対象物件エリアや沿線ターミナル駅周辺の賃貸仲介会社を訪問します。客付け力のある会社から優先して訪問を行い、入居者が決まるまで徹底的に訪問を繰り返して、オーナー様の空室状況を賃貸仲介会社へ周知徹底するわけです。

情報のみのやりとりではなく、最終的には人と人との関わりの深さがモノを言います。特に決まりにくい物件の場合は訪問を重点的に行う必要があります。同時に徹底したヒアリングも行います。部屋を決めるために不足しているものはないか、現場の営業マンの意見を聞きます。そこで得た情報は必要であればオーナー様にお伝えし、賃料の値下げや設備の追加などの対策を取ります。空室の期間はそのままオーナー様の損失の期間ですので、早急な対応が必要になります。

インターネット

ポータルサイト(SUUMO・HOME'S・athomeなど)によるアピールです。レインズは不動産業者のみが閲覧できる、売り物件や賃貸物件が登録されているデータベースです。当社はここにすべての物件情報を掲載します。毎日空室情報を更新し、自社の管理物件が上位に表示されるような工夫もしています。

さらに自社ホームページからは空室情報を提供しており、入居申込書、保証会社審査申込書、賃貸借契約書などをPDFでダウンロードできるようにしています。これによって営業マンの手数を減らし、入居希望者を紹介してもらいやすい環境を整えています。

このようにあらゆる手段を使って間口を広げ、賃貸仲介会社から入居希望者を紹介してもらう機会を増やす仕組みを構築しています。


B. ニーズに合わせた、魅力的な部屋をつくる

営業マンからの推薦を受けても最後は部屋自体に魅力がないと入居は決まりません。時代に合わないような古くさい内装や設備では敬遠されてしまうでしょう。時代に合った、入居者のニーズに対応した部屋を作ることです。あくまでも賃貸経営は事業ですので、費用対効果を見極めて実施します。

当社にはこれらをパッケージ化した商品もあります。このパッケージは入居者を決まりやすくするだけでなく、仲介店の営業マンにも訴求する効果が高まります。

統一のパッケージですので、いちいち内容を確認しなくてもよいというメリットもあります。退去者が出た場合、毎回部屋の内容を確認しなくても、毎回同じ仕様なので空室の連絡を入れればスグに入居者を紹介できるシステムです。

通常の退去予告は1ヶ月前となりますので、まだ入居中の場合でも入居希望者に営業ができます。ですので、空室期間の短縮にもなるわけです。さらに、パッケージ化しているので大量に施工することで工事単価の引き下げにもなります。

通常の退去予告は1ヶ月前となりますので、まだ入居中の場合でも入居希望者に営業ができます。ですので、空室期間の短縮にもなるわけです。さらに、パッケージ化しているので大量に施工することで工事単価の引き下げにもなります。

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